Regularizar el patrimonio debería ser un propósito de año nuevo

¿CÓMO SE ADQUIERE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES?.

Por: Marcela Victoria Legorreta

 Directora Comercial de la Agencia VICTORIA BIENES RAÍCES by NEXIMO.

Cifras de la Encuesta Nacional de Vivienda 2017¹ indican que en México hay aproximadamente un 40% de inmuebles sin certeza jurídica. Esto impide que muchas familias se beneficien del pleno uso y usufructo de su propiedad. Parte de esta situación se debe a los costos por escrituración y falta de asesoría jurídica.

Sobre este particular la Comisión Federal de Competencia Económica² señala que; debido a la escasez de Notarios en el país, los honorarios de estos se elevan y como consecuencia el costo de una Escritura Pública. Además del listado de aranceles que marca la ley del notariado. La validez probatoria de la titularidad de un bien inmueble se acredita con la Escritura Pública, a falta de esta hay criterios Jurisprudencia³ en el sentido de que las copias certificadas por el Director del Registro Público de la Propiedad en las que se hubiese incorporado una réplica total del instrumento, sí es un documento suficiente para acreditar el derecho.

La seguridad jurídica brinda la protección legal de la tenencia del patrimonio por ello es un derecho humano; mismo que está tutelado en nuestra Constitución Política en el artículo 4° que señala que toda familia tiene el derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa. Así mismo la normativa internacional del Comité de Las Naciones Unidas de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en las Observaciones generales* en el numeral 4 del párrafo 1 del artículo 11 del Pacto, dice al texto en el numeral 8° inciso a) de la seguridad jurídica de la tenencia “todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas…”.

Es importante que se tenga garantizada la titularidad del patrimonio, la ley de la materia marca diferentes formas de adquirir o transmitir la propiedad y derechos reales de un inmueble. Brevemente expongo que el Código Civil Federal vigente, en su artículo 826 establece que la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir prescripción. La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario para todos los efectos legales. La posesión adquirida en concepto de dueño, de forma pacífica continua y pública, produce la prescripción positiva o adquisitiva, tratándose de bienes inmuebles opera a los 5 años si es de buena fe, es decir, si el poseedor cree que la persona que le entregó el inmueble era el dueño, y en 10 años cuando se posee de mala fe. Los requisitos a comprobar es la posesión ininterrumpida, causa generadora de la posesión.

Si pretende que se declare su adquisición por usucapión, deberá demostrar justo título, testigos y pagos de servicios e impuestos que haya hecho a favor del inmueble. De ahí que el artículo 1156 del Código citado que si se tuvo en posesión un bien inmueble y se cumplen los requisitos de ley se puede promover un juicio contra el propietario a fin de que el juez declare que se ha consumado la prescripción y que adquirió, por ende, la propiedad.

Otra forma de adquirir la propiedad de un inmueble es por Sucesión Testamentaria, que es cuando fallece una persona habiendo dejado testamento, es importante señalar que sus bienes inmuebles no pasan en forma automática a sus herederos, la calidad de heredero se adquiere con el reconocimiento de herederos que estén nombrados en el testamento. Cuando fallece sin testamento, el Juez aplicará la Ley para la pronunciación de herederos y albacea, dentro del Juicio Sucesorio Intestamentario o Sucesión Legítima. En ambos casos se elabora un inventario de bienes, valuación de los mismos, proyecto de partición y se hace la adjudicación de la herencia y con ello se transmite la propiedad.

¿Qué ocurre cuando la propiedad no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad?

Ocurre frecuentemente que se tiene un bien inmueble que no se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad, ¿Qué pasa en este caso? Con asesoría de un abogado se llevará a cabo un procedimiento de Inmatriculación que se puede solicitar al órgano administrativo o judicial (Información de Dominio). Algo muy importante a destacar es que importante la Inmatriculación vía administrativa constituye un indicio sobre el hecho de la posesión bajo el cual se registró el inmueble, por lo que constituye un elemento de juicio que, adminiculado con otras pruebas, puede llegar a evidenciar que el titular de la inscripción ha mantenido una posesión tal que, en su caso, le permita obtener la declaratoria de usucapión ante la autoridad judicial.

Frecuentemente encuentro personas que solo cuentan con el contrato privado de compraventa de su inmueble, en este caso lo recomendable es demandar el cumplimiento del contrato privado de compraventa. El efecto legal de este juicio es que el Juez conceda el otorgamiento de Escritura Pública (acción Pro Forma) a favor del actor y le pueda firmar él en su rebeldía la misma.

Por último, tratándose de donaciones de bienes inmuebles, deberá constar en escritura pública o en su documento privado se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y recuerden siempre realizar sus respectivos pagos de los impuestos inmobiliarios.

Carpe Diem
M. en D. MARCELA A. VICTORIA LEGORRETA
Maestría en Derecho Penal con Especialidad en materias Civil y Amparo
 Directora Comercial de la Agencia VICTORIA BIENES RAÍCES by NEXIMO
Profesional inmobiliario certificado C.O.N.O.C.E.R.
Av. Las Torres · 308 despacho 303 Lázaro Cárdenas, 
Metepec, Estado de México C.P. 52179
victoria101010@gmail.com
CONTACTO
Oficina (722) 7420257

1 Instituto Nacional de Estadística y Geografía. Encuesta Nacional de Vivienda 2017. Sitio web: http://internet.contenidos.inegi.org.mx/contenidos/Productos/prod_serv/contenidos/espanol/bvin-egi/productos/nueva_estruc/702825101497.pdf 

2 Convocatoria Comisión Federal de Competencia Económica “Premio para Identificar el Obstáculo Más Absurdo Para No Competir” año 2017, ganadora Verónica Pérez Lima, con el tema “Leyes Estatales del Notariado” https://www.cofece.mx/wp-content/uploads/2017/11/Memoria_obstaculo.pdf  

3 1012705. 106. Primera Sala. Novena Época. Apéndice 1917 septiembre 2011. Tomo V. Civil Primera Parte – SCJN Primera Sección – Civil Subsección 1 –
Sustantivo, Pág. 113. 

*Fuente: Nº 1 a Nº 19: HRI/GEN/1/Rev.9 (Vol.I); Nº 20: E/C.12/GC/20; Nº 21: E/C.12/GC/21 

 


 

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